보통 우리는 아파트(주택) 구매를 위해 은행에서 대출을 받습니다.
열심히 일했고, 모은 돈 도 있지만, 아직 아파트를 구매하기에는 턱없이 모자랍니다.
하지만 우리에게는 은행과 이자라는 시스템이 있습니다.
"내가 이 아파트를 살 건데, 이 아파트를 담보로 해서 돈 좀 빌려줘!! " 하는 겁니다.
그러면 은행에서 DTI, LTV, DSR 등의 수치를 따지기 시작할 겁니다. 그때 헤롱헤롱 할 수 있겠죠? 자 알아봅시다.
DTI (Debt to Income = 총부채 상환비율)
연 소득에 비해 빌린 돈을 얼마나 갚을 수 있는지 의 비율입니다.
예를 들어, 연봉 4천만 원인 직장인이 은행에서 1억 원을 2년간 빌렸을 때, 대출이자(금리)가 4%라 가정하면 원금 1억 원에 이자 8백만 원(1억 원 * 4% * 2년) 이므로 DTI는 대략 135%가 됩니다. 주택 담보대출을 받는 경우에는, DTI 치수가 50~60% 정도인 것이 양호한 수준입니다. DTI는 낮을수록 빚을 갚을 능력이 높다고 여깁니다.
LTV (Loan to Value = 담보인정 비율)
집값 대비, 얼마까지 빌릴 수 있는지 의 비율입니다.
예를 들어, 담보인정비율 LTV 50% 라고 했을 때, 5억원의 주택을 구매하기위해 대출가능금액 2억 5천만원을 받을 수 있습니다. 부동산 등을 담보로 대출을 하는 경우, 부동산 감정가액의 일정 비율 이내에서 대출하도록 위험(리스크)을 관리하기 위한 제도적 장치에 관한 용어 정의입니다.
DTI와 LTV가 빌릴 수 있는 금액 한도를 나타내는 지표라면, DSR은 대출받은 금액의 상환능력을 따집니다.
DSR (Debt Service Ratio = 총부채원리금 상환비율)
연 소득에 비해 빌린 돈이 얼마인지 에 대한 비율입니다.
보통 DSR 이 40%이기 때문에, 1년간 소득이 4,000만원 인 직장인은 연간 대출상환액을 1,600만 원까지를 한도로 정하는 것입니다. 1년 동안, 그 이상을 갚는 다면 기업의 물품 소비 혹은 투자 등의 기타 경제활동에 제약을 줄 것이라는 일종의 국가적 시스템인 것입니다. 그래서 갚아야 하는 원리금이 1,600만 원이면, 은행에서 얼마까지 빌릴 수 있는지 역산할 수 있겠죠?
' LTV,DTI,DSR 계산기'를 검색하여 직접 한 번 해보시는 것도 좋습니다.
2024년 스트레스 DSR 은 왜 하는건가?
작년 (2023년) 금융위원회는 스트레스 DSR이라는 것을 정부가 발표했습니다. 이는 가계부채가 증가하는 것을 두려워한 정부가 가계의 대출한도를 규제하는 것입니다. 시행이유와 효과를 두 가지로 보면 다음과 같습니다.
① 가계부채의 한도를 낮추는 것을 통해 과열된 부동산 투기시장을 진정시키는 효과가 있습니다.
② 기존의 변동금리로 대출을 시행한 사람들이 고정금리 대출로 바꾸기를 유도하기 위함입니다.
여기서 잠깐!! <가계 : 기업이나 정부와 달리, 경제생활을 하는 개인이라고 이해하고 넘어갑시다>
'스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) '이라 하여 원리금 이자에 1.5~3.0% 플러스 금리를 더하여 대출한도를 줄이기 위함입니다.
스트레스 금리는 2024년 2월부터 적용하여 상반기에는 25%, 하반기에는 50% 확대하여 2025년 온전히 적용할 방침이라고 합니다. ex) 2024년 상반기 : 1.5~3.0% 플러스 금리 x 0.25 = 3.75~1.25%
전세대출의 경우 이자만 갚다가, 만기에 전세보증금을 집주인으로부터 돌려받아 은행에 원금을 한 번에 갚는 방식이라 이자부담이 비교적 가벼웠습니다, 반면 주택매매를 위한 주택담보대출의 경우 원리금을 갚아나가기 때문에, 갚아나가는 비용이 상당합니다.
저는 전세대출을 이용하고 있는데요, 1달 전인 2024년 1월 17일 금융위원회는 전세대출에도 DSR을 적용한다고 발표하였습니다... 전세로 인한 우리나라의 광기 어린 부동산 투기와 전세사기 등 각종 파생된 문제가 많기 때문에, 조금씩이라도 조정하며 가계 경제를 지켜보겠다는 의지로 보입니다.